Transcription de l'appel des résultats de Cousins ​​Properties Inc (CUZ) T1 2020

Transcription de l'appel des résultats de Cousins ​​Properties Inc (CUZ) T1 2020

Source de l'image: The Motley Fool.

Cousins ​​Properties Inc (NYSE: CUZ) Appel des résultats du premier trimestre de 2020 1er mai 2020, 10 h 00 HE Contenu:
Remarques préparées
Questions et réponses
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Remarques préparées:
Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique du premier trimestre 2020 de Cousins ​​Properties. Tous les participants seront en mode écoute uniquement. (Instructions pour l'opérateur) Après la présentation d'aujourd'hui, il sera possible de poser des questions. Veuillez noter que cet événement est en cours d'enregistrement. J'aimerais maintenant confier la conférence à Pam Roper, avocate générale. S'il vous plaît, allez-y. Pamela F. Roper – Avocate générale et secrétaire générale Merci. Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre de Cousins ​​Properties. Je suis accompagné aujourd'hui de Colin Connolly, notre président et chef de la direction; Richard Hickson, notre vice-président exécutif des opérations; et Gregg Adzema, notre directeur financier. Le communiqué de presse et le dossier supplémentaire ont été distribués hier après-midi, ainsi que fournis sur le formulaire 8-K. Dans le paquet supplémentaire, la société a rapproché toutes les mesures financières non conformes aux PCGR aux mesures conformes aux PCGR les plus directement comparables conformément aux exigences de la Reg G. Si vous n'en avez pas reçu de copie, ces documents sont disponibles via les divulgations trimestrielles et le lien d'informations supplémentaires de la SEC sur la page Relations avec les investisseurs de notre site Web. Veuillez noter que certaines questions discutées aujourd'hui peuvent constituer des déclarations prospectives au sens des lois fédérales sur les valeurs mobilières et que les résultats réels peuvent différer sensiblement de ces déclarations, en raison d'une variété de risques et d'incertitudes et d'autres facteurs, y compris les facteurs de risque énoncés dans notre rapport annuel sur le formulaire 10-K et nos autres dépôts auprès de la SEC. En particulier, il existe des risques et des incertitudes importants liés à la gravité et à la durée de la pandémie de COVID-19 ainsi qu'à l'impact direct et indirect de la pandémie et des efforts d'atténuation connexes. , y compris les exigences gouvernementales et les réponses du secteur privé peuvent avoir sur notre situation financière et nos résultats d'exploitation et ceux de nos clients. La société n'assume aucune obligation de mettre à jour les déclarations prospectives, que ce soit à la suite de nouvelles informations, d'événements futurs ou autrement. La déclaration complète concernant les déclarations prospectives est disponible dans le dossier supplémentaire publié hier et une discussion détaillée de certains risques potentiels, y compris ceux posés par COVID-19, figure dans nos documents déposés auprès de la SEC. Sur ce, je donne la parole à Colin Connolly.M. Colin Connolly – Président et chef de la direction, Cousins ​​Properties Merci, Pam, et bonjour à tous. Ce sont sans aucun doute des temps extraordinaires et je veux commencer par remercier les braves travailleurs de la santé et les premiers intervenants de tout le pays, qui risquent leur vie chaque jour pour aider la nation à combattre le COVID-19. Nous sommes vraiment redevables à leur travail en tant que notre industrie, nos communautés et notre pays, naviguent dans des circonstances sans précédent. Chez Cousins, la santé et la sécurité de nos clients et de nos employés est notre priorité absolue. En ces temps difficiles, nous avons pris grand soin de nous assurer de rester fidèles à nos valeurs et principes. Nous avons toujours adopté l'approche selon laquelle, si nous prenons soin de nos employés dévoués qui fournissent un excellent service à nos clients, notre entreprise produira de bons résultats pour nos actionnaires. Cela reste aussi vrai aujourd'hui que lorsque Cousins ​​a commencé il y a plus de 60 ans. Cousins ​​surveille de près et suit les directives du CDC pour protéger la santé de nos équipes, de nos clients et de nos communautés. Il est important de noter que nous n'avons pas eu à ce jour de test positif pour COVID-19 pour un employé de Cousins. Nous en sommes reconnaissants. Nos employés qui peuvent travailler à domicile le font depuis la mi-mars.Nous avons également ajusté nos opérations pour assurer la sécurité de nos employés immobiliers essentiels, car nos bâtiments restent tous ouverts pour soutenir nos clients. Alors que nous regardons vers l'avenir, nous continuerons de suivre les directives du CDC, des États et des autorités locales pour nous préparer pleinement, ainsi que nos clients, à une nouvelle normalité lorsque les affaires reviendront au bureau. Nous pensons également que nous avons l'obligation de redonner aux communautés dans lesquelles nous vivons et travaillons, d'autant plus que nombre de ces communautés sont actuellement confrontées à des difficultés extrêmes. Alors que les communautés luttent contre le COVID-19 sur de nombreux fronts, Cousins ​​a engagé 900000 $ de notre fondation à but non lucratif pour soutenir les organisations qui luttent contre le virus en première ligne ou pour aider ceux qui en sont économiquement touchés sur notre empreinte géographique. Je crois fermement que les crises ne créent pas de caractère, elles révèlent du caractère. Et je suis tellement fier que Cousins ​​ait géré cette situation difficile avec compassion et grâce. La pandémie de COVID-19 est arrivée rapidement et nos vies ont changé presque du jour au lendemain. De façon appropriée, nous sommes tous concentrés sur ce qui est à venir. Bien que j'y revienne dans un instant, je tiens à souligner rapidement nos fantastiques résultats du premier trimestre. L'équipe a livré un FFO de 0,76 $ par action au cours du premier trimestre, le PNI au comptant des mêmes immeubles a augmenté de 11,4%. Les loyers au comptant de deuxième génération ont augmenté de 14,3%. De plus, nous avons fermé trois dispositions de propriétés: Woodcrest dans le New Jersey; Hearst Tower et Gateway Village à Charlotte. Le produit brut a totalisé plus de 533 millions de dollars, ce qui a réduit notre dette nette au BAIIA ajusté à 3,66 fois à la fin du trimestre. Ces paramètres sous-jacents sont exceptionnels et mettent en évidence la force de notre portefeuille face à cette crise de santé actuelle. En seulement six semaines, l'économie a pivoté à 180 degrés, passant d'une croissance robuste à une certaine récession. Il ne fait aucun doute que le secteur de l'immobilier commercial subira les contrecoups du ralentissement de l'activité de location. Les événements du cygne noir, tels que la crise sanitaire actuelle, ne fournissent jamais d'alerte précoce. Heureusement chez Cousins, nous planifions continuellement à la fois sur le plan opérationnel et financier les éventuelles perturbations. Il y a de nombreuses années, nous avons élaboré un plan stratégique convaincant et résilient. Nos principes de base sont les suivants. Tout d'abord, assemblez le portefeuille de bureaux de premier plan Sun Belt; deuxièmement, maintenir une approche disciplinée de la répartition du capital; troisièmement, établir un bilan de premier ordre; et enfin, créer de solides plateformes d'exploitation locales. Nous adhérons strictement à nos principes même pendant les marchés haussiers étendus comme ces dernières années. Ainsi, nous sommes bien préparés à ce changement sans précédent sur le marché. Pour l'avenir, permettez-moi de souligner les paramètres qui, selon nous, importent le plus. Premièrement, nous avons un bilan de forteresse avec un faible effet de levier et des liquidités de 1,1 milliard de dollars. Deuxièmement, notre portefeuille de trophées de 19,4 millions de pieds carrés est loué à 93% à la fin du trimestre avec une durée de location moyenne de 6,6 ans, et nous avons une clientèle diversifiée et financièrement solide, qui a payé ce matin 95% du loyer total. en avril. Surtout, notre portefeuille est parmi les plus récents millésimes dans le secteur des bureaux et situé dans les meilleurs sous-marchés de la Sun Belt. Troisièmement, notre pipeline de développement de 566 millions de dollars respecte les délais et le budget, alors que la construction se poursuit sur nos marchés. Heureusement, le pipeline de développement de bureaux est engagé à 82% dans des sociétés de premier plan comme Amazon et Facebook, et ajoutera 70 millions de dollars de NOI d'ici la fin de l'année 2022. Quatrièmement, Cousins ​​est entré dans cette période en tant qu'organisation allégée avec G&A en pourcentage de la valeur de l'entreprise à 42 points de base pour l'année terminée 2019, ce qui est l'un des plus bas du secteur des bureaux selon Green Street Advisors. Enfin, notre dividende est bien protégé avec un taux de distribution des DCP de 67% pour l'exercice clos en 2019. Cousins ​​est extrêmement bien positionné pour faire face aux impacts de cette pandémie. Naturellement, beaucoup spéculent sur les impacts à long terme de COVID-19 sur le secteur des bureaux. À une extrémité du spectre, le travail à domicile est soumis à un test à l'échelle nationale et s'avère viable, bien qu'il ne soit pas efficace ou optimal pour la plupart. À l'autre extrémité, la densité et les espaces de bureaux seront clairement réduits pour protéger la santé des employés. Ces deux forces concurrentes se joueront au fil du temps, il est donc beaucoup trop tôt pour projeter le résultat net. Nous pensons que la pandémie accélérera d'autres tendances qui ont déjà influencé le marché des bureaux.La santé et le bien-être des employés, tant physiques que mentaux, augmenteront probablement en importance pour les entreprises américaines comme il se doit. Par conséquent, nous pensons que les immeubles de bureaux plus récents, de meilleure qualité et mieux aménagés devraient se comporter de manière disproportionnée. De plus, la migration vers les principales villes de la ceinture solaire pourrait potentiellement augmenter avec le temps. Des marchés comme Atlanta, Austin et Charlotte offrent des environnements dynamiques, tout en offrant un plus grand espace personnel. Cousins ​​est bien positionné à l'intersection de ces deux puissants vents arrière à long terme. Bien que l'environnement post-COVID-19 et ce qui finira par devenir notre nouvelle normale soit encore très fluide. Nous sommes convaincus que nous sommes sur les bons marchés, avec le bon portefeuille et la bonne combinaison de clients. Ceci, combiné à un bilan exceptionnellement solide, nous positionne pour de futures opportunités de croissance et un succès à long terme. Nous continuons de croire que notre stratégie de construction du FPI de bureau Sun Belt prééminent est unique et convaincante, même dans l'environnement le plus difficile. Pour terminer, je voudrais donner de la couleur à notre décision de retirer nos prévisions de bénéfices pour 2020. Notre approche ne doit pas être interprétée comme un manque de confiance dans la résilience de notre portefeuille. Notre décision est plutôt une reconnaissance que COVID-19 a une durée inconnue et a créé une incertitude économique sans précédent. Chez Cousins, nous sommes fiers de notre relation transparente avec la communauté des investisseurs. À cette fin, nous avons fourni des informations détaillées dans notre supplément sur l'impact potentiel de COVID-19 sur nos activités en fonction de ce que nous savons aujourd'hui.Comme vous le remarquerez, notre solide début d'année en conjonction avec des économies de coûts potentielles et à long terme la rémunération incitative et les intérêts débiteurs contribuent à atténuer une composante significative des impacts négatifs potentiels en 2020 liés à la crise sanitaire. Avant de passer la parole à Richard, je tiens à remercier l'équipe Cousins, qui continue de travailler sans relâche sur tous nos marchés. Je tiens particulièrement à reconnaître nos équipes de gestion immobilière et d'ingénierie, qui sont essentielles à nos opérations de construction. Ils ont continué à fournir calmement un service exceptionnel aux clients dans des circonstances difficiles. J'apprécie vos talents et votre dévouement envers l'entreprise. Je n'ai jamais été aussi fier de faire partie de Cousins. Richard? Richard Hickson – Vice-président exécutif des opérationsMerci Colin. Bonjour à tous. Je vais commencer par un bref examen de notre performance du premier trimestre. À l'instar des trimestres précédents, notre portefeuille se comporte extraordinairement bien à l'arrivée de la pandémie. Notre équipe a conclu plus de 475 000 pieds carrés de location au premier trimestre, dont 73% étaient des baux neufs et d'agrandissement. La croissance des loyers a été sensiblement forte avec des loyers nets de deuxième génération en hausse de 14,3% en cash. Les loyers effectifs nets pour le trimestre se sont élevés à 25,01 $ le pied carré, un niveau dépassé dans seulement deux autres trimestres depuis 2017. Nous avons également terminé le trimestre à 93,3% loués avec des loyers bruts en place à un record de 39,29 $ par pied carré. Notre portefeuille de propriétés identiques a augmenté à 94,8% loué à la fin du trimestre. Cependant, comme nous le savons tous, le contexte favorable du marché présent pendant une grande partie du premier trimestre est maintenant un contexte d'incertitude distincte. Avec l'arrivée de COVID-19, l'activité du marché s'est sensiblement ralentie. Et notre sentiment est que la majorité de notre activité de location actuelle est de nature critique pour la mission. Malgré la nouvelle toile de fond du marché, il est intéressant de noter que 28% de nos activités de location au premier trimestre ont été signées en mars au début de la pandémie. De plus, nous avons signé 133 000 pieds carrés de baux en avril, dont un nouveau bail de 74 000 pieds carrés avec un cabinet d'avocats mondial de premier plan à Colorado Tower à Austin. Ce nouveau client occupera un espace actuellement loué par Parsley Energy avec des engagements échelonnés planifiés à compter du début de 2021. Ce nouveau bail à long terme représente une augmentation significative des loyers, tout en réduisant notre exposition énergétique dont je parlerai plus loin. Notre activité signée en avril exclut toute modification de bail précipitée par la pandémie et a vu les loyers nets de deuxième génération augmenter de 16,8% en fonction de la trésorerie. En ce qui concerne les activités de location en cours, notre pipeline de baux et de négociations a connu une certaine érosion, mais reste tout à fait conforme à notre dernière moyenne sur 12 mois. Notre pipeline de location à un stade précoce est nettement moins actif, cependant, étant donné les diverses commandes de refuge en place, mais il y a encore une certaine activité de tournée et de proposition. En général, à ce jour, nous avons observé que davantage de décisions de location étaient retardées plutôt qu'annulées. En bout de ligne, il est encore trop tôt pour dire toute l'ampleur de l'impact de ce choc de demande. En ce qui concerne notre pipeline de développement, notre activité de construction s'est poursuivie en grande partie sans interruption sur tous nos marchés avec un léger recul à Austin mesuré en jours et notre pipeline de développement actif est bien loué, dans les délais et selon le budget. partager d'autres idées au-delà de notre activité de location et de construction afin de vous donner une vue plus complète de notre positionnement actuel et de notre activité commerciale en temps réel. Tout d'abord, quelques commentaires sur la qualité de nos revenus et de nos clients. Comme vous pouvez vous y attendre, nous estimons qu'environ 93% de nos revenus annuels sont des loyers contractuels pour des bureaux et des commerces. Cousins ​​a une exposition limitée aux revenus non contractuels, le stationnement temporaire étant notre plus grande exposition. Nos revenus totaux de stationnement représentent environ 7% des revenus, le stationnement temporaire représentant environ 20% de ces revenus, soit 1,4% des revenus totaux. Notre clientèle est bien diversifiée dans de nombreuses industries avec une taille moyenne de clients de bureaux d'environ 22 000 pieds carrés. Notre plus grande exposition dans l'industrie concerne la technologie à près de 19%, qui est un secteur de croissance de premier plan à l'aube de cette crise et devrait généralement être un leader qui sortira. Notre exposition aux utilisateurs économiquement plus sensibles comme les détaillants et les fournisseurs de bureaux flexibles n'est que de 1,7% et 1,8% du loyer annualisé respectivement. De plus, nous avons deux immeubles de bureaux médicaux à Atlanta qui totalisent 339 000 pieds carrés à part et représentent 2% du loyer annualisé à part. Certaines des plus petites pratiques dans ces actifs médicaux pour effectuer des procédures électives ont connu une interruption temporaire, mais ces propriétés sont généralement ancré par les grands clients de l'hôpital avec des ressources beaucoup plus profondes. Nos 20 principaux clients de bureaux qui représentent près du tiers de notre loyer annualisé constituent un groupe impressionnant. D'une part, la General Services Administration est l'un des 20 principaux clients. Sur les 19 restants, 16 sont publics ou sont une filiale importante d'une entreprise publique et 13 sont actuellement de qualité investment grade selon S&P ou Moody's. Nous avons un cabinet d'avocats dans notre liste des 20 meilleurs clients McGuirewoods, qui est un cabinet réputé d'Am Law 50. Compte tenu de l'état de l'industrie de l'énergie, je souhaite approfondir notre clientèle de l'énergie et des services publics. Bien que ce segment représente 5,8% de notre loyer annualisé d'un point de vue pratique, nous considérons qu'il ne s'agit que de 3,7%. Maintenant, pour quelques détails. Sur nos quelque 900 clients à Portfoliowide, moins de 30 opèrent directement dans le secteur de l'énergie. Parmi ceux-ci, les trois plus importants par une large marge sont Ovintiv USA anciennement Encana à Dallas; Apache Corporation à Houston; et Parsley Energy à Austin. Ensemble, ces trois représentent 67% de notre exposition à l'énergie. Ovintiv et Apache sont actuellement notées investment grade par S&P ou Moody's et les trois sont très sophistiqués, leur masse critique est bien capitalisée par rapport à leurs pairs et nous pensons être bien positionnés pour résister à cet environnement actuel. Au cours de cette pandémie, Ovintiv a sous-loué 80% de ses 319 000 pieds carrés loués à Legacy Union One à Dallas à des sociétés non énergétiques. Les sous-baux non énergétiques d'Ovintiv et la restitution imminente de 74 000 pieds carrés par Parsley Energy à Colorado Tower sont la raison pour laquelle nous considérons que notre exposition réelle à l'industrie de l'énergie n'est que de 3,7%. Je voudrais également aborder la durabilité de nos revenus locatifs, à savoir qu'à la fin du premier trimestre, seulement 4,5% du loyer contractuel de notre portefeuille devait expirer pendant le reste de 2020 et seulement 21,4% devait expirer jusqu'en 2022. Nous sommes rassurés par ce calendrier d'expiration cumulé plus faible dans les années à venir et, comme toujours, notre équipe se concentre sur le laser pour convertir les explorations en renouvellements signés. Je passe maintenant aux collections de location d'avril. Je suis heureux d'annoncer qu'à ce jour, 95% de nos clients ont payé le loyer d'avril. Il n'est pas surprenant que certains segments de clientèle soient à la traîne, en particulier nos détaillants sont payés à 33%; nos fournisseurs de bureaux flexibles à 75% payés; et nos clients du cabinet médical à 90% payés. Mais surtout, 96% de nos clients de bureau ont payé le loyer d'avril et 100% de nos 20 principaux clients ont payé le loyer d'avril. Je tiens également à souligner que 99% de nos clients dans le secteur de l'énergie ont payé un loyer d'avril. Ces chiffres ne tiennent pas compte de l'incidence des modifications apportées à l'allégement du loyer à ce jour ni de l'application de dépôts de garantie. Nous attribuons ces chiffres encourageants à d'excellents clients et à notre équipe d'exploitation dévouée. Cela dit, les collectes dans les mois à venir pourraient potentiellement être plus difficiles qu'en avril, alors que l'impact économique de cette crise sanitaire se fait sentir. Nous n'avons pas été à l'abri des demandes d'allégement de loyer, qui couvrent une variété d'industries ainsi que les types et tailles de clients. Nous avons reçu des demandes de la majorité de notre population de détaillants et de fournisseurs de bureaux flexibles et d'une proportion beaucoup plus faible de nos clients de bureaux traditionnels. Très tôt, nous avons intentionnellement et proactivement commencé à travailler avec presque tous nos clients de détail sur l'allégement des loyers et cet effort a été couronné de succès jusqu'à présent. Du côté des bureaux, nous sommes des demandes très sélectives et divertissantes, examinant de manière appropriée la situation financière de chaque client et élaborant notre approche en fonction de notre détermination des besoins, du risque de crédit et des conditions de location existantes. Ce n'est pas un jeu unique et nous abordons chaque demande en fonction de ses mérites. Les résultats vont de la réduction à court terme du pont en échange de l'un, un, un retour sur investissement à moyen terme; deuxièmement, une prolongation du mandat; troisièmement, la suppression des droits ou options de location des clients; ou quatre, une combinaison de ces éléments. Comme l'a dit Colin, notre sentiment est que l'environnement actuel est également susceptible de fournir des opportunités convaincantes pour créer de la valeur à long terme en renouvelant de manière proactive certains clients. Cependant, ce faisant, nous pourrons avancer sur la réduction des loyers liés au renouvellement et avoir un impact supplémentaire sur le bénéfice d'exploitation en espèces à court terme. Enfin, je voudrais discuter de nos opérations au niveau de la propriété. Tout au long de cette pandémie, toutes nos propriétés sont restées ouvertes, avec des ajustements prudents à nos protocoles de sécurité, d'accès, de visite et de nettoyage. Notre équipe des opérations a fonctionné au plus haut niveau, ajustant la dotation pour refléter les directives de distance et les priorités quotidiennes pour répondre aux exigences de chaque jour tout en restant en sécurité. Tout au long de cette crise, nous avons cherché à réduire la consommation d'énergie compte tenu de notre faible occupation physique. De plus, avec un faible taux d'occupation, nous avons saisi l'opportunité d'effectuer une maintenance préventive et autre maintenance critique à un moment où cela perturberait le moins nos clients. Bien que nous sachions que nous utilisons moins d'énergie pour le moment, nous prévoyons que l'environnement fiscal foncier devrait être plus favorable que les années précédentes. Nous pensons qu'il y a encore trop d'inconnues pour quantifier raisonnablement les économies potentielles de dépenses d'exploitation pour l'année entière. Notre équipe d'exploitation s'est également concentrée sur la finalisation d'un plan opérationnel complet pour le retour prévu à la pleine occupation de nos immeubles. Enfin, en fonction de l'évolution de la conjoncture économique, nous avons tracé la voie à suivre pour retarder ou réduire les dépenses en immobilisations des immeubles sans affecter la location, la qualité de nos propriétés ou notre service à la clientèle. Avant de passer la parole à Gregg, je veux dire à quel point je suis fier de l'équipe Cousins ​​et de la façon dont nos coéquipiers de toute l'entreprise ont réagi à cette pandémie. Ils ont plus que saisi l'occasion et ont fait preuve de beaucoup de sang-froid, de compétence, d'ingéniosité et d'une volonté inébranlable de fournir un excellent soutien et service à nos clients et les uns aux autres. Je suis inspiré par le fait que notre équipe sortira de cette pandémie plus forte, plus proche, plus résiliente et avec une perspective inestimable. Gregg? Gregg Adzema – Président et chef de la direction financièreMerci Richard. Bonjour à tous. Je commencerai mes remarques ce matin en donnant un aperçu de nos résultats et activités financiers trimestriels, suivi d'une discussion sur notre bilan, avant de terminer mes remarques par des informations qui, selon nous, vous aideront à évaluer nos perspectives pour le reste de 2020. Comme vous pouvez le constater d'après les commentaires antérieurs de Colin et Richard, nos résultats du premier trimestre étaient exceptionnels sur plusieurs fronts. La capacité de location était solide Les écarts de location de la deuxième génération ont été positifs et le PNI en espèces d'une même propriété d'une année à l'autre a augmenté de deux chiffres. En fin de compte, ceux-ci ont été parmi nos plus forts chiffres de croissance organique au cours de la dernière décennie et sont clairement révélateurs de l'élan positif que nous avons eu vers la perturbation du COVID-19. Malgré la volatilité des dernières semaines, nos résultats du premier trimestre ont été très nets, avec un bruit peu ou pas inhabituel parcourant les données. Cela dit, nos frais généraux et administratifs étaient nettement inférieurs aux trimestres précédents, ainsi que le taux d'exécution que nous avions indiqué dans nos prévisions de bénéfices précédentes. Comme cela a été le cas à plusieurs reprises au cours des dernières années, cet écart est dû à notre accumulation de rémunération incitative à long terme. Comme la plupart des FPI, le cours de nos actions a chuté brusquement au cours de la deuxième moitié de mars et notre accumulation de rémunération reflète cette baisse. L'écart aurait été plus important, mais sans la récente décision de notre conseil d'administration de commencer à régler notre LTI basé sur la performance en stock plutôt qu'en espèces, à commencer par le LTI publié en 2020. Les autres composantes des frais généraux et administratifs étaient généralement conformes à nos prévisions. En plus des cessions de propriété du premier trimestre que nous avons précédemment divulguées et dont Colin a discuté au début de l'appel, nous avons également vendu le reste du terrain de notre développement Wildwood à Atlanta au cours du premier trimestre, générant un gain d'un peu plus de 1,3 million de dollars. . Cette vente a été incluse dans les hypothèses que nous avons fournies dans nos prévisions de résultats antérieures. Après la fin du trimestre, nous avons également conclu une prolongation d'un an du prêt existant sur notre actif de Carolina Square en Caroline du Nord. Avec cette extension, nous n'avons plus de maturité de la dette pendant le reste de 2020. Passons au bilan, nous sommes entrés dans cette période de volatilité avec une solidité financière exceptionnelle et une liquidité exceptionnelle, parmi les meilleurs de nos pairs et peut-être les plus forts situation financière dans l'histoire de Cousins. Non seulement nous avons un faible endettement, notre position de liquidité de plus de 1,1 milliard de dollars à la fin du premier trimestre, composée d'une facilité de crédit non utilisée de 1 milliard de dollars et de plus de 100 millions de dollars en espèces, est plus que suffisante pour financer les 200 millions de dollars restants nécessaires pour achever notre En outre, nous n'avons aucune échéance de dette jusqu'à une petite échéance de moins de 40 millions de dollars en mai 2021, et au-delà un échéancier de dette bien équilibré sans année unique, représentant plus de 14% de notre dette totale. exceptionnel. En conclusion, comme vous pouvez le voir dans notre communiqué de presse hier soir, nous avons retiré les prévisions de bénéfices pour 2020. Je n'ai pas besoin de répéter ce que Colin a dit plus tôt, mais je pense qu'il vaut la peine de répéter que ce retrait ne reflète pas le manque de confiance. En fait, comme vous pouvez le constater grâce à nos solides résultats du premier trimestre, nous sommes entrés dans la perturbation du COVID-19 avec une formidable dynamique positive. Il reflète plutôt un manque de visibilité. Malgré aucune indication précise sur les résultats, nous avons fourni ce que nous espérons être des informations précieuses qui vous aideront à évaluer notre performance pour le reste de 2020. Les chiffres réels figurant dans ces informations ont été inclus dans notre communiqué de presse, donc je n'ai pas besoin de lire vous les rendre. Cependant, je crois que je peux ajouter de la valeur à cet appel en fournissant un contexte, le cas échéant. Premièrement, nos prévisions de bénéfices antérieures supposaient environ 1,5 million de dollars de revenus générés par de nouveaux contrats de location spéculative pour le reste de 2020. Supposer que 100% de cela ne signifie pas matérialiser peut s'avérer trop conservateur, surtout à la lumière de ce que Richard a dit plus tôt à propos de nos discussions de location en cours avec de nouveaux clients. Cependant, la certitude et le calendrier de ces discussions restent très fluides en ce moment et nous pensons qu'une approche conservatrice est méritée. Ensuite, nous avons pris nos expériences réelles de report de loyer et de stationnement au cours des six dernières semaines et nous l'avons utilisé pour générer des prévisions sur les deux articles pour le reste de 2020. Comme vous pouvez le voir, les fourchettes prévues pour ces articles sont assez larges . Cela reflète la nature très incertaine de la durée de la pandémie de COVID-19 et l'impact économique sur les propriétaires de bureaux. Passons aux frais généraux et administratifs. Le principal moteur pour le reste de 2020 sera notre rémunération incitative à long terme basée sur la performance. Comme je l'ai dit plus tôt, nous ne vendons pas cette rémunération en actions, ce qui réduira la volatilité. Cependant, nous avons laissé inchangés les LTI précédemment émis, de sorte que la volatilité prendra quelques années à se résorber. Le mouvement sur la dette à taux variable représentait 15% de notre dette totale à la fin du trimestre. Nous continuons d'utiliser la courbe LIBOR à terme comme outil pour prévoir nos frais de dette à taux variable. Cette courbe a considérablement baissé depuis le début de l'année, de même que nos prévisions de charges d'intérêts. Ensuite, nous avons signé un accord de résiliation avec Parsley Energy à Colorado Tower, comme Richard l'a expliqué plus tôt. Les frais de résiliation associés s'élèvent à 2,8 millions de dollars, dont 2,1 millions de dollars transitent par les FFO et 700 000 $ de loyer linéaire sont radiés. Cet accord a été conclu après la fin du trimestre et, par conséquent, ces chiffres ne figurent pas dans nos résultats du premier trimestre, mais seront réalisés entre le deuxième et le quatrième trimestre de cette année. Cette transaction comprenait la cession de trois des 5,5 étages de Parsley dans l'immeuble à un cabinet d'avocats mondial avec une augmentation significative des loyers et une prolongation de la durée du bail de 2025 à 2033. Parsley restera dans les 2,5 autres étages de l'immeuble. Enfin, potentiellement la plus grande variable COVID-19 conduisant notre performance pour le reste des défauts de paiement des locataires de 2020 est la plus difficile à qualifier – je suis désolé de quantifier. Comme indiqué précédemment, le total des recouvrements de loyer d'avril était de 95% ce matin et nous avons reçu 100% de nos 20 principaux clients, nous partons donc d'une position très forte. Cependant, les collectes en mai et au-delà sont difficiles à prévoir avec conviction et nous pensons qu'il est prudent de ne pas faire de prédictions pour le moment. Sur ce, je vais retourner l'appel à l'opérateur pour vos questions.Questions et réponses: OpérateurMerci. Nous allons maintenant commencer la séance de questions et réponses. (Instructions pour l'opérateur) La première question d'aujourd'hui vient de Blaine Heck avec Wells Fargo. Allez-y. Monsieur Heck, votre ligne est ouverte. Blaine Heck – Wells Fargo – Analyste Désolé, à ce sujet. Vous m'entendez? M. Colin Connolly – Président et chef de la direction, Cousins ​​PropertiesNous pouvons vous entendre.Blaine Heck – Wells Fargo – AnalystGreat. Merci. Bonjour. Colin ou Richard voulait juste avoir vos réflexions actualisées sur le marché de Midtown Atlanta en particulier. Comme nous le savons, nous avons vu une augmentation assez importante de la construction qui semblait répondre à une demande très forte avant COVID, mais étant donné que la musique s'est arrêtée un peu ici, comment pensez-vous les gars du risque ce sous-marché en particulier? Et pensez-vous que nous pourrions voir une pression significative à la baisse sur les loyers si certains de ces projets ne sont pas loués? M. Colin Connolly – Président et chef de la direction, Cousins ​​Properties Bonjour, Blaine et bon d'entendre votre voix. Le Midtown a été un marché exceptionnellement dynamique à Atlanta, principalement sous l'impulsion de la communauté technologique et de sa proximité avec Georgia Tech. Donc, à long terme, nous pensons que ces tendances se poursuivront. Et comme Richard l'a souligné, nous nous attendons à ce que le secteur de la technologie aide à sortir le pays de cet environnement de marché actuel. Cela étant dit, du côté de l'offre, si vous regardez les statistiques globales sur le pipeline de construction à Midtown, il fait un peu plus de quatre millions de pieds carrés. Maintenant, de notre point de vue, environ un million de cette superficie se trouve de l'autre côté du connecteur et nous avons senti qu'il n'avait vraiment jamais concurrencé le cœur du sous-marché de Midtown. Donc, au total, c'est environ 3,4 millions de pieds carrés qui représentent 67% de la pré-location, mais d'après nos informations sur le terrain, nous pensons qu'il existe plusieurs baux très importants qui ont été signés récemment mais qui n'ont pas encore été annoncés, ainsi que certains d'autres qui, selon nous, seront signés assez rapidement avec de très, très grandes organisations. Donc, dans l'ensemble, nous pensons que cela mettra le pré-crédit-bail au cœur de Midtown à environ 80%. Nous pensons donc qu'il y a un coussin à l'offre et à la demande qui pourrait ne pas être évident dans les statistiques globales. Blaine Heck – Wells Fargo – AnalystOkay. Génial. Donc, certains de ces baux sont toujours en cours, c'est bien. Et puis Colin, je suppose, une vue d'ensemble pensez-vous qu'il y aura beaucoup d'occasions d'acheter des bâtiments ou des terrains à des valeurs en détresse? Ou même simplement investir de l'argent dans des acquisitions à des prix qui pourraient être relutifs pour vous? Et voyez-vous plus d'opportunités pour ce genre d'investissements dans des marchés spécifiques que vous opérez sur les autres? M. Colin Connolly – Président et chef de la direction, Cousins ​​PropertiesWell, Blaine nous – une vue d'ensemble a mis en place Cousins ​​Properties pour trouver des opportunités d'investissement convaincantes quel que soit le cycle, qu'il s'agisse de développement, comme nous avons pu le faire de manière relutive au cours des dernières années. ans ou dans une perspective d’acquisition. De toute évidence, avec la dislocation du marché, je pense que vous verrez notre parti pris passer du développement aux acquisitions. Et comme Gregg l'a souligné, nous avons un bilan exceptionnellement solide et plus de 1 milliard de dollars de liquidités. Alors que des opportunités d'investissement attrayantes émergent et qu'elles le seront probablement dans les mois à venir, nous serons en mesure d'examiner ces opportunités et nous le ferons à ce moment-là. But I do think we're there's likely some time that we'll need to pass as the bid-ask between buyers and sellers I think will remain a little bit wide until we get further into the year.Blaine Heck — Wells Fargo — AnalystAnd any specific markets do you expect to see maybe a little bit more distressed than others?M. Colin Connolly — President and Chief Executive Officer, Cousins PropertiesNo I don't. If you look at the again, the underlying fundamentals across all of our markets today they entered this period in very strong position both from a supply and demand equilibrium. And so they're all strong today. Obviously, the dislocation will result in some weakening of all of the markets. But we don't see any of the markets that we're in as a better or worse position entering this phase.Blaine Heck — Wells Fargo — AnalystGot it. Thanks, guys.OperatorThe next question comes from Jamie Feldman with Bank of America Merrill Lynch. Please go ahead.Jamie Feldman — Bank of America Merrill Lynch — AnalystThank you, and good morning. I was hoping to get a little bit more color just on Austin in general. Obviously, the news of you bringing the law firm on and Parsley shrinking, it sounds like it's a net positive for the portfolio. But just generally, compared to some of the other markets around the country, how would you say tenants are reacting to the crisis? And then I guess just any longer-term change in their space needs?M. Colin Connolly — President and Chief Executive Officer, Cousins PropertiesWell Jamie, it's Colin, and good morning. And again, Austin entered this period as strong as it really — as it's ever been. And that growth in Austin was primarily driven by extraordinarily large technology companies that have been growing. And I think in this environment, we're seeing many of those companies kind of continue to grow. So that gives us again a lot of confidence in the long-term fundamentals for Austin. Again, there'll be, I'm sure, some near-term disruption in the fundamentals there. But as it relates to the underlying customers and their usage of space, many of the technology companies had adopted highly dense work environments. And whether that be hoteling concepts or bench seatings and in our early conversations with those customers I think they're likely to adapt their workplace environments to reduce the density and focus on the health and wellness of their employees. So that's the early feedback and that will obviously take a little bit of time to play itself out.Jamie Feldman — Bank of America Merrill Lynch — AnalystOkay. And so as you think about the change I mean, thinking about your recent big acquisition there, anything that you would have done differently or any property type you think are better or worse suited for what's to come?M. Colin Connolly — President and Chief Executive Officer, Cousins PropertiesAnd Jamie, are you referencing the TIER transaction?Jamie Feldman — Bank of America Merrill Lynch — AnalystCorrect. Yes.M. Colin Connolly — President and Chief Executive Officer, Cousins PropertiesYes. Again as we look back we think the timing of the TIER transaction, last year has only positioned the company better and made us stronger both from an overall enterprise value but also increased our concentration again to the technology sector which continues to grow and will likely be a leader for the long term. And so we think that has only enhanced our positioning as a company. And importantly as we came out of that transaction, we had articulated early that while leverage ticked up as a part of that transaction that we were going to in a very disciplined manner bring our leverage down to our long-term targets. And so we're thrilled that we were able to close the transactions in the first quarter at Hearst Tower Gateway and Woodcrest in New Jersey. So we had a plan both with the transaction and post closing and we feel it's terrific that the team in a disciplined manner executed on that.Jamie Feldman — Bank of America Merrill Lynch — AnalystOkay. Je vous remercie. And then just last for me just thinking about 10,000 Avalon, 300 Colorado and 100 Mill, can you just talk about the leasing pipelines or interest pipelines for those projects?M. Colin Connolly — President and Chief Executive Officer, Cousins PropertiesSure, Jamie. So I'll hit each one of those. And here in Atlanta at 10,000 Avalon, we just announced that we've signed a couple of leases during the first quarter and have increased the occupancy, the percent leased in that building is 75%. So really just two floors left to go. And that is a differentiated product in the Alpharetta submarket, highly amenitized and importantly a lot of open space. So we think that will continue to do well. The other projects you referenced at 300 Colorado, there's just two floors of speculative nature. We have some activity on that space. I think it will likely pause as we work through the pandemic but there is customer interest in that space that we don't think will go away. I think it will likely just slow as we work through that. And then out at 100 Mill, we've started that project at 44% pre-leased with Deloitte having one floor and a Fortune 50 technology company with the balance of that space. And we do look forward, hopefully in the coming weeks and months to share the identity of that customer. But I think when the market appreciates who that company is they'll have confidence in the potential growth opportunity with that particular customer.Jamie Feldman — Bank of America Merrill Lynch — AnalystOkay. Are you actually keeping space off the market for that customer?M. Colin Connolly — President and Chief Executive Officer, Cousins PropertiesNot at this time.Jamie Feldman — Bank of America Merrill Lynch — AnalystOkay. D'accord. Thank you.M. Colin Connolly — President and Chief Executive Officer, Cousins PropertiesThanks, JamieOperatorThe next question comes from Michael Lewis with SunTrust. Please go ahead.Michael Lewis — SunTrust — AnalystGreat. Je vous remercie. I wanted to follow-up on the question about 100 Mill, the decision to go ahead and commence construction. I was just wondering, if that decision was made in January or March kind of pre-COVID-19 or post and if any of your underwriting or expectations there have changed from the beginning of the quarter to the end?M. Colin Connolly — President and Chief Executive Officer, Cousins PropertiesMichael, it's Colin. And we started that project really prior to the onset of the pandemic. That being said, with the pre-leasing that we have and the underlying customer base that is in place and I think over time will become known to the market gives us a lot of confidence in that project. And candidly, the decision wouldn't have been different, if it was — the ground broking was post the onset of the pandemic.Michael Lewis — SunTrust — AnalystOkay. Génial. And then again with the pandemic slowing down the economy, I was wondering how that impacts the space that Anthem has coming up about 200,000 square feet. And then Norfolk Southern obviously we know when they move out of their building, are there longer time lines or other new challenges now as we look at those spaces?Richard Hickson — Executive Vice President of OperationsYes. This is Richard. Oui. We view one there's activity on all of our kind of larger expirations that we've been talking about the last few quarters, whether it be BofA Plaza in Charlotte or like you referenced the Anthem space here in Atlanta and Norfolk Southern coming up. But we still have activity on all those opportunities and we're still excited about getting those released. And I think that's right to characterize just a bit of a pause here kind of consistent with the rest of our pipeline. But we still feel good about the activity.Michael Lewis — SunTrust — AnalystAnd then lastly for me, some REITs were repurchasing their shares when the share price was 50% or 100% higher than it is today. And now they're not buying, so that they can focus on leverage and liquidity. You prepared your balance sheet when times were good and now your stock is down about 30% year-to-date, you're at 3.7 times net debt-to-EBITDA with all this liquidity. You mentioned kind of thinking through maybe shifting toward acquisitions versus development. How do you consider the attractiveness of potentially repurchasing the shares as part of those options?M. Colin Connolly — President and Chief Executive Officer, Cousins PropertiesMichael, it's Colin. The — certainly the purchase of our own stock is always one of the investment opportunities in front of us that we as a team in conjunction with our Board evaluate all the time. I think as we sit here today, obviously with the dislocation in the market and really no true market visibility as to asset values and where appropriate cap rates are, we feel like we can be prudent and continue to be patient and thoughtful as this plays out further. And as we get to those points and we've got more visibility, we'll always consider share buybacks along with acquisitions and other environments' development.Michael Lewis — SunTrust — AnalystGreat. Thank you.OperatorThe next question comes from Dave Rodgers with Baird. Please go ahead.Dave Rodgers — Baird — AnalystYeah. Good morning everybody. I wanted to follow-up on a couple of development questions 300 Colorado. I think that's also Parsley in bulk at least. And so have you guys had any discussions? Do you and your partners think there's an opportunity to maybe recapture some of that space, just given the transaction order and kind of move forward at a higher rent there? I know it's a little uncertain at this time. And then maybe a brief comment on 120 West Trinity office. I think that 33,000 square feet is mostly kind of timing and any discussions there?M. Colin Connolly — President and Chief Executive Officer, Cousins PropertiesWell good morning, Dave. The — as it relates to 300 Colorado, we haven't had any specific conversations with Parsley to recapture space. Over time, if they decide, they'd like to become more efficient, those are conversations we could have or they could always evaluate sublease options. But we feel again from our perspective that that will be a project that we'll deliver here at the end of the year and it's a very well capitalized company that will begin paying rent at — during the first part of next year at very attractive rental rates. So from our perspective, there's no urgency to try to recapture space from them. That being said, over time I think they're looking with some of the larger technology companies, there could be an opportunity for Parsley to do that, but that will largely be driven by Parsley, not Cousins. As it relates to 120 West Trinity, there is a small office component there that is 100% pre-leased. But I'd just keep in mind that that's a project that we own just 20% of. So from an overall impact to the — again the portfolio it's relatively minor.Dave Rodgers — Baird — AnalystRight. That's helpful Colin. And then maybe just a broader conversation on that co-working space and you gave some good prepared comments, but in terms of kind of the request for release and how that business looks going forward your continued comfort with it? I mean, have you had some ongoing discussions about not only deferments, but taking space back. What do those operators want to do today?Richard Hickson — Executive Vice President of OperationsYes. This is Richard. I'd say, one, we haven't had any conversations with any of our co-working operators or flex office operators about recapturing space. And the conversations we've had to-date have been very constructive in talking through their business, how it's been impacted. I mean they're clearly seeing an impact. And — but it's still early to tell how it's all going to play out structurally for their business models and the timing. But we feel good with our position. It's like I said in my remarks it's still less than 2% of our aggregate annualized rent. So our exposure is at a really healthy level and we have 11 different locations across our portfolio between four different operators right now. So we're also diversified pretty well. So we feel good about where we stand with co-working.M. Colin Connolly — President and Chief Executive Officer, Cousins PropertiesThe only other thing I'd add Dave is that, again the vast majority of our co-worker — co-working customers paid their rent in April. And we'll obviously as this plays out I'm sure have some conversations with those folks about some deferrals. But I'd make a broader point as it relates to co-working which we think is a kind of complementary offering in our buildings is likely here to stay. And if you really think back over a decade shared office space has been around and it's worked its way through cycles. As we look forward kind of the current form of it as it has evolved into a highly dense shared environment I think you'll likely see that adjust over time.But we think the overall concept of shared office space in some small percentage will continue. And some of our customers the larger customers appreciate the accordion feature and I think some of the smaller customers like the flexibility. So I don't think it's going to go away. I just think it will adapt as it's done over many cycles.Dave Rodgers — Baird — AnalystGreat. And then last question you've been asked this maybe in a different way earlier. So just to make it quick, but on the land inventory overall it's a pretty small piece. It seems like now if you start to see more tenants want to kind of leave some of the major markets and continue to migrate toward the south and given your balance sheet that you guys would be in the right position to pick up quite a bit of land here. What's your view? I mean has your view changed at all? I think you've given stats in the past on where you want to be, but it's now time to kind of bulk up just even on the land component more.M. Colin Connolly — President and Chief Executive Officer, Cousins PropertiesYes David it's an excellent point. And we do take a very — again a long-term view as a company. And land ultimately while perhaps not in this near-term environment but in the medium and long-term environment will be a differentiator. And when the market returns, oftentimes it's hard to find the appropriate piece of land. So if those opportunities come along we certainly have the balance sheet and a very overall low position in land and we'll be prepared for the appropriate strategic pieces at the appropriate prices to make investments if they present themselves.Dave Rodgers — Baird — AnalystAll right, great. Thank you.Operator(Operator Instructions) The next question comes from John Guinee with Stifel. Please go ahead.John Guinee — Stifel — AnalystGreat. Je vous remercie. Two questions one is more curiosity than anything else. Talk a little bit about Perimeter versus Midtown versus Buckhead and where people want to be in this day and age in Atlanta? And then second the Parsley space, correct me if I'm wrong, but I imagine that it's in pretty good shape. When you brought in that law firm for 74,000 square feet does that law firm want to take it as is where is? Or do they want to gut it down to the studs and start again or something in between?M. Colin Connolly — President and Chief Executive Officer, Cousins PropertiesWell good morning John, it's Colin. The — as you look at Atlanta and in the three different submarkets the Central Perimeter, Buckhead and Midtown they're all slightly different in terms of the type of customers that they have historically and I think currently attract. And so, Central Perimeter continues to be really a Fortune 500 hub here in Buckhead it is typically driven by the financial services and the insurance and real estate companies. And then clearly over the last five years or so Midtown has evolved from really the legal capital of Atlanta which it still is, but it's also really benefited from the growth of the technology sector in Atlanta.So, I would say as we look forward you'll continue to see those various customer profiles be attractive to those submarkets. But interestingly enough I think as the technology companies in Midtown have become pretty full, you've started to see some of those companies look to the different submarkets and be focused on opportunities in the right buildings and even in this environment the buildings that have got close proximity to match transit. To touch on your other question in Austin and the law firm lease at Colorado Tower. No, that is not — it's not an as-is where-is deal. And really what the driver of that is partially — was really a dense environment. And as you would imagine, a leading law firm has got an entirely different approach to space use and so that will be a much less dense environment. And so, there'll be a pretty big overhaul of that space.John Guinee — Stifel — AnalystGreat. Thank you and stay safe.M. Colin Connolly — President and Chief Executive Officer, Cousins PropertiesThanks you, JohnOperatorThis concludes our question-and-answer session. I would now like to turn the conference back over to Colin Connolly for any closing remarks.M. Colin Connolly — President and Chief Executive Officer, Cousins PropertiesWell, I want to first again thank the entire Cousins team for your continued hard work, your flexibility, your commitment and your resiliency. And finally to our investors, we certainly thank you for your continued interest and support of Cousins Properties. Je vous remercie. (Operator Closing Remarks)Duration: 55 minutesCall participants:Pamela F. Roper — General Counsel and Corporate SecretaryM. Colin Connolly — President and Chief Executive Officer, Cousins PropertiesRichard Hickson — Executive Vice President of OperationsGregg Adzema — President and Chief Financial OfficerBlaine Heck — Wells Fargo — AnalystJamie Feldman — Bank of America Merrill Lynch — AnalystMichael Lewis — SunTrust — AnalystDave Rodgers — Baird — AnalystJohn Guinee — Stifel — Analyst
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